วิเคราะห์อสังหาฯ กูรูฟันธงปลายปี 2558 ราคาที่ดิน เพิ่ม 3-15 % แนะจับตา
กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะใช้ในอีก 4 ปีข้างหน้า รอบบัญชี 2559-2562 แม้รัฐบาลจะชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกไป แต่มี ราคาที่ดิน 2558 ที่ภาคเอกชนซื้อขายกันขยับปรับขึ้นรอไปก่อน 3%-15% ไปแล้วตามเป้าหมายมีแผนจะประเมินที่ดินเป็นรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง จากปัจจุบันทำไปแล้ว 8 ล้านแปลง โดยจะเร่งให้ครบ 100% ภายใน 1 ปี ซึ่งอาจไม่ทัน เพราะงบประมาณปี 2558 ตั้งไว้เพียง 200 ล้านบาท และไปตั้งในปีงบฯ 2559 อีกกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ถ้าให้เสร็จปีนี้ต้องขอใช้งบฯกลาง หรือแปลงงบฯรายการอื่นมาใช้ สำหรับราคาประเมินที่ดินรอบนี้
AREAประเมินราคาที่ดินสิ้นปีนี้พุ่ง 3%
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า สิ้นปี ราคาที่ดิน 2558 จะเพิ่มขึ้นในอัตราประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 2557 เพราะในปี 2558 ยังมีความยุ่งยากทางเศรษฐกิจหลายประการ และส่งผลต่อความต้องการหรือดีมานด์ของที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยปัจจุบันราคาที่ดินแพงที่สุดในการสำรวจครั้งล่าสุดของ AREA คือ ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ตลอดแนว โดยอยู่ที่ตารางวาละ 1.75 ล้านบาท หรือไร่ละ 700 ล้านบาท ราคานี้สูงกว่าที่หาดป่าตอง ซึ่งอยู่ที่ไร่ละ 180 ล้านบาท และที่ดินติดหาดเฉวง ไร่ละ 120 ล้านบาท ราคานี้เพิ่มขึ้นจากปี 2556 ที่ตารางวาละ 1.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.3% คาดว่าสิ้นปี 2558 ราคาในบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท ในขณะที่ที่ดินราคาต่ำสุดในการสำรวจ คือ บริเวณเลียบคลอง 13 ลำลูกกา มีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท วิเคราะห์ทำเล คอนโดกลางเมือง เพลินจิต ทองหล่อ เอกมัย
ราคานี้ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงปี 2556-2557 แต่หากเป็นราคาในปี 2539 ที่ดินย่านนี้จะสูงถึงตารางวาละ 3,500 บาท แสดงว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองไกลๆ ไม่มีระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม จะไม่ใช่แนวของการเติบโตในอนาคต โดยจะหยุดนิ่งหรือไม่ก็ลดลง
กรมธนารักษ์ลุยปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วไทย 32 ล้านโฉนด จ่อขยับขึ้น 10-15%
ประกาศใช้ 1 ม.ค. 59 นี้ รับนโยบายจัดเก็บภาษีที่ดินฯ เผยราคาที่ดินทั่วประเทศขยับขึ้น 10-15% แนวรถไฟฟ้าในเมืองฮอต“สีลม” ครองแชมป์แพงสุด แตะ 9 แสน ถึง 1 ล้านบาท/ตร.ว. ที่ดินหัวเมืองใหญ่ “ภูเก็ต-เชียงใหม่-โคราช-ขอนแก่น” แข่งกันพุ่งขึ้น พื้นที่เขต ศก.พิเศษรับอานิสงส์เต็ม ๆ
กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะใช้ในอีก 4 ปีข้างหน้า รอบบัญชี 2559-2562 แม้รัฐบาลจะชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …ออกไป ตามเป้าหมายมีแผนจะประเมินที่ดินเป็นรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง จากปัจจุบันทำไปแล้ว 8 ล้านแปลง โดยจะเร่งให้ครบ 100% ภายใน 1 ปี ซึ่งอาจไม่ทัน เพราะงบประมาณปี 2558 ตั้งไว้เพียง 200 ล้านบาท และไปตั้งในปีงบฯ 2559 อีกกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ถ้าให้เสร็จปีนี้ต้องขอใช้งบฯกลาง หรือแปลงงบฯรายการอื่นมาใช้ สำหรับราคาประเมินที่ดินรอบนี้
ในส่วนกลางราคาไม่น่าขยับขึ้นมากนัก เนื่องจากประเมินเป็นรายแปลงอยู่แล้ว แต่ต่างจังหวัดจะปรับขึ้นพอสมควร เมื่อมีการประเมินเป็นรายแปลง จากเดิมประเมินรายบล็อก ซึ่งได้ราคาประเมินออกมาค่อนข้างต่ำ และการประเมินเป็นรายแปลงจะได้ราคาใกล้เคียงความจริงมากกว่าด้วย แม้นายกรัฐมนตรีจะให้ชะลอภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไป ก็ไม่เกี่ยวกับการทำงานของกรมธนารักษ์ เนื่องจากกรมมีหน้าที่ประเมินราคาที่ดินให้สะท้อนความเป็นจริง เพื่อช่วยให้สามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย เป็นฐานข้อมูลสำหรับการซื้อขายที่ดิน และให้สถาบันการเงินนำไปใช้ 1 ม.ค. 59 ปรับราคาประเมินใหม่
16 จังหวัดดาวรุ่ง น่าลงทุนอสังหาฯ
ดร. ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปี 2558 ธนาคารเกียรตินาคินประเมินว่าแม้ตัวเลขทิศทางเศรษฐกิจโลกและไทยโดยภาพรวมจะขยายตัวดีขึ้น แต่หากพิจารณาในรายละเอียดยังคงมีปัจจัยเสี่ยง โดยเศรษฐกิจโลกภาพรวมอาจขยายตัวที่ประมาณ 3.2% ในปีนี้ เร่งตัวขึ้นจาก 2.7% ในปีก่อน อันเป็นผลจากเศรษฐกิจสหรัฐที่ขยายตัวดีขึ้น ขณะที่เศรษฐกิจไทยในปีนี้อาจขยายตัวประมาณ 3.7% เร่งตัวขึ้นจาก 0.7% ในปีก่อน อันเป็นผลจากสถานการณ์การเมืองที่ชัดเจนขึ้น
อย่างไรก็ตาม ทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยง 4 ประการหลักที่กระทบต่อการลงทุน เริ่มต้นจากสงครามค่าเงิน อันเป็นผลจากการที่ธนาคารกลางในประเทศต่าง ๆ เร่งลดดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อให้สกุลเงินของตนอ่อนค่า ถัดมาคือเศรษฐกิจไทยที่เปราะบาง สะท้อนจากการบริโภคและลงทุนภาคเอกชน การเบิกจ่ายภาครัฐ และการส่งออกที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ทั้งนี้ ตัวเลขภาคการเงินที่สะท้อนผ่านการขยายตัวของเงินฝากที่เร่งตัวสูงกว่าสินเชื่อ บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับภาวะเงินฝืดเช่นกัน ตลอดจนแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) น่าจะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและความเสี่ยงเสถียรภาพการเงินที่ยังคงต้องจับตามอง จากทั้ง 4 ปัจจัยข้างต้น จะทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายของไทยยังคงต้องถูกกดดันให้อยู่ในระดับต่ำถึงสิ้นปีเป็นอย่างน้อย
ขณะที่การลงทุนในตลาดเงินและตลาดทุน อาจเผชิญความผันผวนสูงในอนาคต นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (Mrs. Suwannee Wattanavekin, Executive Vice President of Kiatnakin Bank Plc.) ระบุว่าแม้ว่าเศรษฐกิจปี 2558 จะมีความท้าทายหลายประการจากข้อมูลข้างต้นนั้น แต่ในอีกด้านหนึ่งการบริโภคและการลงทุนไม่ควรหยุดนิ่ง ทำให้เกิดคำถามว่าด้วยสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การลงทุนอย่างไรจึงเหมาะสม และจากการวิเคราะห์ของธนาคารเกียรตินาคิน พบว่า ผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดการเงินในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำและผันผวน ขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยข้อมูลในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9.0% ต่อปี สูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ
นอกจากนี้สาเหตุที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจเกิดจาก 4 ปัจจัยพื้นฐานสำคัญ ปัจจัยที่ 1 คือ ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้น ตามการขยายตัวของเขตเมืองทั่วภูมิภาค Urbanization ปัจจัยที่ 2 คือ แรงผลักดันจากโครงการลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการที่มีแนวโน้มดำเนินการได้ก่อน ได้แก่ รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ปัจจัยที่ 3 คือ ปริมาณที่ดินที่มีจำกัด โดยเฉพาะในพื้นที่เมือง ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว ปัจจัยที่ 4 คือ การปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดินในรอบปี 2559-2562 เฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 10-15% จากการวิเคราะห์ข้อมูลในเชิงเศรษฐศาสตร์มหภาค โดยการมองภาวะเศรษฐกิจในลักษณะภาพรวมของประเทศ และการวิเคราะห์ตลาดจากทีมของเกียรตินาคินเอง เราพบว่ามีโอกาสสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 16 จังหวัด โดยสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม กล่าวคือ กลุ่มที่ 1 คือ “จังหวัดกรุงเทพฯ และปริมณฑ” มี 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และ สมุทรปราการ ซึ่งได้รับประโยชน์จากการเติบโตของเขตเมืองและการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายเส้นทาง กลุ่มที่ 2 คือ “จังหวัดหัวเมืองใหญ่” มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พิษณุโลก ขอนแก่น และ ชลบุรี ซึ่งได้รับประโยชน์จาก 1) การเติบโตของเขตเมือง อันเกิดจากการค้าและการลงทุน รวมถึงการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือ 2) การเป็นจังหวัดสำคัญที่เชื่อมเส้นทางคมนาคมขนส่งระหว่างไทยกับประเทศในลุ่มแม่น้ำโขง Greater Mekong Subregion : GMS กลุ่มที่ 3 คือ “จังหวัดหน้าด่านชายแดน” มี 6 จังหวัด ได้แก่ สงขลา เชียงราย ตาก มุกดาหาร หนองคาย และ กาญจนบุรี ซึ่งได้รับประโยชน์จาก 1) กิจกรรมการค้าและการลงทุนตามแนวชายแดนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2) การเป็นจังหวัดบนเส้นทางคมนาคมขนส่ง GMS 3) ภาครัฐกำลังสนับสนุนให้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ 4) บางจังหวัดยังได้รับประโยชน์จากการเป็นเมืองท่องเที่ยวด้วย
จึงเห็นได้ว่า เวลานี้เป็นจังหวะแห่งการลงทุน ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ไม่อยากให้มองข้าม ไม่ว่าจะที่ดิน ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ หรือ แม้แต่ห้องชุดคอนโดมิเนียม โดยเกียรตินาคินยังมีมุมมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ที่ธนาคารของรัฐและเอกชนหลายแห่งทยอยปรับลดลง หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2% เหลือ 1.75% เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2558 ที่ผ่านมา รวมถึงการไม่ปรับเพิ่มราคาของกลุ่มวัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลัก ส่งผลให้เป็นจังหวะที่เหมาะสมต่อการเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Info : TerraBkk
